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한국주택정책심포지움 주제발표논문 (1977.10.28)

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  • 저자 한국개발연구원(韓國開發硏究院) , 김광석, 편(金光錫, 編) , 박준경(朴埈卿) , 김병주(金秉柱) , 노정현(盧貞鉉) , 이효재(李効再) , 주종원(朱鍾元)
  • 발행일 1977/10/28
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요약 우리 나라의 장기 주택수요 전망 - 김광석 박준경

우리 나라는 한국동난 직후의 피해복구와 개발이 시작될 때부
터 심각한 주택부족을 안고 있었던 데다가 1960년대 이후 급속한
공업화와 도시화의 진전에 따라 도시주택 부족현상은 더욱 누적되
는 경향을 보였다. 거기에다 정부의 투자정책은 수출주도형 공업화
와 직접 관련되는 부문에 우선순위를 두는 것이었으므로 주택투자
가 상대적으로 부진하였다. 그 결과 우리 나라 경제는 19960년대
초 이후 모든 부문에서 급속한 성장과 구조적 개선을 나타내고 있
은 의식문제와 함께 인간생활의 필수조건이라고 할 수 있는 주택문
제는 상대적으로 오히려 악화되어 가는 것 같다.

이러한 사실은 전국적인 주택부족율이 1960년에만 해도 약
18%에 불과하던 것이 1970년에는 22%, 그리고 1975년에는 근 30%
수준으로 상승한 것을 보아도 알 수 있다. 그리하여 1975년 현재
도시의 불량주택을 제거하고 계산한 주택부족율은 50%에 달하고
있다. 그럼에도 불구하고 연간 신축되는 주택동수는 기존 주택의
소모를 충당할 수 있는 수준정도에 불과하다. 따라서 이것은 현재
와 같은 미온적인 주택정책을 계속한다면 주택난 해소의 길이 香然
할 것을 의미한다고 하겠다.

우리는 이러한 여건 하에서 앞으로의 주택문제 해결을 위한 방
향제시라는 관점에서 우리 나라의 장기적 주택수요 전망을 시도했
다. 먼저 도시, 농촌주책의 장기적인 수급을 예측키 위한 동태적 계
량모형을 도출하려고 노력했으나 성공치 못했다. 그래서 우리는 최
근년의 도시와 농촌가계조사 자료를 이용하여 주택가격 변수가 빠
진 단순화된 주택수요 모형만을 도출토록 했다.

그 결과에 의하면 도시가계의 주택비 개념에 의한 주택수요의
가구원 1인당 소득탄력성은 1.0이고 가구규모 탄력성은 약 1.4인 것
으로 판명되었다. 농촌의 경우에는 아직 농가주택의 대부분이 거의
균등한 규모와 질의 것이므로 도출된 주택수요 함수에서 소득과 가
구규모의 설명력은 미약했다. 그러나 앞으로 15년간에는 농촌사회
도 소득의 증가에 따라 상당한 발전이 있을 것으로 예상되고 또 그
에 따라 주택수요 패턴도 변하게 될 것으로 예상되므로 농가주택의
장기수요 전망을 위해서는 도시가계의 경우와 같은 소득탄력성과
가구원규모 탄력성을 그대로 적용키로 했다.

다음에는 장기주택수요의 주요 설명변수인 도시, 농촌별 인구
및 가구수, 도시·농촌별 가계소득 그리고 일반물가와 주택건축비
및 주택가격 전망에 대해서 논의하고 있다. 먼저 1991년까지의 총
인구는 경제기획원의 공식적 예측치를 이용하고 이의 도시와 농촌
별 분할을 위해서는 도시화율 함수추정결과를 이용했다. 각 도시화
율(도시인구/총인구 비율)은 공업화율에 따라 결정된다는 가정 하에
서 추정된 회귀분석 결과를 사용했다. 그리고 도시·농촌별 가구수
의 전망을 위해서는 먼저 도·농가별 평균 가구원수를 예측하고
도·농별 인구를 평균가구원수로 나누는 절차를 취했다. 도시·농
촌별 가구원수는 경제적 근대화의 지표라고 할 수 있는 1인당 소득
의 함수로 보고 회귀분석한 결과를 사용했다. 이와 같이 하여 예측
된 결과를 요약하면,

1) 도시화율은 1975년의 51%수준에서 1991년에는 67%수준으
로 확대되고, 2) 도시와 농가계의 가구원수는 1975년의 4.9인과 5.6
인 수준에서 1991년에는 4.1인과 4.9인으로 각각 줄어들 것이며 따
라서 3) 전 가구수는 1976년의 약 7백만호에서 1991년에는 10백만
호를 상회하게 되고 가구의 도시 ·농촌별 비율도 1976년의 약 58
대 42에서 72 대 28 수준으로 바뀔 것으로 전망된다.

1991년까지의 도시·농촌별 가계소득의 예측을 위해서는 먼저
과거의 시계열자료에서 국민총생산에 대한 개인소득 비율함수를 추
정하고 그 결과를 이미 KDI에서 별도 추계된 1991년까지의 GNP
전망치 에다 적용하여 전국적인 개인소득을 예측했다. 그 다음 도
시와 농촌의 가구원 1인당 소득수준이 1991년에는 균등하게 될 것
이라는 가정 하에서 도시·농촌별 가구원 1인당 소득과 가계소득을
예측했다. 그리고 장래의 가계소득 분포의 전망을 위해서는 도시·
농촌별 소득분포가 대수정규 분포를 이를 것이라는 가정 하에서 과
거의 소득분포 분석에서 얻어진 표준편차의 가계소득 평균에 대한
비율 등을 이용했다. 여기서 예측된 결과를 요약하면 도시와 농촌
가구의 가구원 1인당 소득은 1975-91년간에 각각 3.7배와 3.9배 증
가하고 도시·농촌간의 가계소득은 각각 3.0배와 3.5배정도 증가할
것으로 전망된다. 그리고 1991년까지 예측된 도시와 농촌가계의 소
득분포는 하위(20%), 중하위(30%), 중상위(30%), 고위(20%) 등 4계
층으로 구분했다.

일반물가와 상대적인 주택건축비, 주택가격에 관한 논의는 과
거의 시계열자료의 일관성을 검토하는데 그쳤으며 자료사정으로 장
래의 주택가격 및 건축비를 전망해 볼 수는 없었다. 다만 우리의
목적을 위해서 주택건축비는 과거와 같이 앞으로도 GNP 디프레이
터와 비슷한 상승률을 나타낼 것으로 가정하는데 그쳤다. 지가문제
는 개별 주택수요자에게는 중요하나 대지구입비가 새로운 자본형성
이 아니라는 관점에서 별도의 전망을 피하고자 했다.

우리의 단순화된 주택수요 방정식을 이용하여 장기적인 도시·
농촌별 주택수요를 소득계층별로 전망 해 본 결과에 의하면

1) 평균도시가구의 주택비 개념에 의한 주택수요는 1976-91년
간에 약 3배 증가하며 이를 가구당 방평수와 사용건평 기준으로 환
산해 보면 이 양자는 1976년에 4.8평과 6.5평 수준에서 1991년에는
각각 11.5평과 15.6평으로 증대될 것으로 예상된다. 2) 도시가구의
유효수요에 따른 가구당 사용건평이 1991년에 가서는 평균 15.6평
으로 확대되나 사회적인 주택규모도 평균 17평 수준으로 확대될 것
으로 전망되므로 정부의 특별한 보조가 없는 한 주택부족율은 완전
히 없애지 못할 것으로 전망된다. 3) 농가계의 경우에는 주택건평에
관한 자료가 없어 장기적 주택수요를 주거비와 건물자산액 형태로
만 전망했으며 그 결과는 건물자산액이 1974-91년간에 연평균 10%
씩 증대할 것임을 나타낸다. 4)1975년의 농가의 평당 건축비를 이용
하여 건평기준으로 환산하면 1991년의 건물자산액은 약 17평 정도
에 해당된다.

끝으로 장기적인 주택수요 충족을 위한 자료 소요를 추정코자
시도했다.

1) 1991년까지 주택난 해소를 위해서 신축해야 할 주택동수는
古家代替分을 합하여 전국적으로 1975년 주택스톡의 1.5배를 상회
하는 약 7.4백만 동에 이른다. 이중 도시주택이 82%로서 약 6백만
동에 이른다. 2) 이것은 1991년까지 주택부족을 없애기 위해서는 특
히 도시의 주택건설이 1975년 이후 연평균 10%씩 증가해야 함을
나타내는데 지금가지의 실적은 그에 미달함을 의미한다. 3)주택신축
을 위한 투자소요의 추정을 위해서는 평균적인 주택규모 대안을 세
가지로 가정하고 있는데 만일 1991년의 가계의 유효수요 범위 내에
있는 15평이 평균건평이 될 경우에는 1976-91년간의 총주택 투자액
은 무려 15조원에 이르고 그 간의 GNP 및 총고정투자누적액의 각
각 4%와 15%를 차지하게 될 것이다. 이것은 1975-75년에 높았던
비율과 비슷하다. 그러나 신축주택의 평균건평이 20평이 되는 경우
는 총주택 투자액은 약 20조원에 이르고 GNP 및 총투자 누적액의
각각 6%와 21%로 증대된다. 그리고 평균 주택규모를 25평으로 확
대하면 주택투자는 GNP와 총투자의 각각 7%와 26%를 차지해야
한다는 것을 보여준다.

이와 같은 분석과 전망에서 얻을 수 있는 결론은 명백하다.
1)1991년까지의 장기적인 도시화추세와 가구원규모의 감소에
따르는 가구수의 증가추세를 고려할 때 현재와 같은 미온적인 주택
투자정책을 계속한다면 앞으로도 주택난 해결이 香然하다는 것이
다. 2) 1991년까지 가게에 대한 직·간접적인 보조 없이 주택난을
해소할 수 있는 길은 오직 신축주택 규모의 평균이 15-20평정도로
될 수 있도록 건평에 지나친 확대를 억제하는 정책이 필요하다는
것이다. 물론 고소득층의 자기자금에 의한 대규모 주택의 건설은
직접 억제할 필요는 없으나 그 대신 고율의 재산세를 부과하는 방
법을 강구할 수 있다.

요는 가용투자재원의 25^ 이상을 주택건설에 투입한다는 것이
용이치 않다면 그 대안은 작은 규모의 주택을 많이 건설하여 주택
부족을 없애거나 아니면 큰 규모의 주택에서 1가구 이상의 현재와
같이 거주토록 하는 수밖에 없다. 장기적으로 소득의 증대는 가구
가 수요하는 주택규모를 증대시킬 것이다. 반면에 가구원수의 감소
경향은 큰 규모의 주택을 소요하지 않게 될 것으로 전망되기 때문
에 평균주택의 확대가 없이 주택부족율을 0으로 낮출 수가 있다면
상대적으로 볼 때 이는 주택문제에 관한 획기적 개선을 의미한다는
것을 간과해서는 안 된다.

장기적 주거생활양식의 변화추세와 주택구조의 개선방향 - 이효재

1. 인구구조의 변화와 관련해서 婚期에 돌입하는 청년층의 급
증과 도시로 집중하는 젊은 노동층의 증가를 기대한다. 이들의 주
생활의 안정과 주거환경의 개선을 위하여는 자녀 없는 부부와 독신
자들의 합숙을 가능케 하는 간이아파트와 연립주택의 수요를 전망
케 한다. 그리고 이들의 대다수가 가장 저소득층에 속할 것이므로
그들의 수입정도에 알맞는 임대 아파트의 건설이 계획되어져야 한
다. 이것은 민간부문에 기대하기 보다 공공부문에서 주도해 나가야
할 것이다.

2. 가족구조와 관련해서 핵가족화에 따르는 주택양식과 단지환
경의 일률적인 규격화와 단조로움을 피하고 다양화할 것을 강조하
였다. 소형주택 공간의 신축성과 다양화는 남녀역할 구조와 가족주
기의 변화와 관련시켜 고려하였다. 핵가족의 민주적인 부부관계 및
부모자녀관계에 비추어 주택의 공간을 기능화할 것과 개인의
Privacy와 가족적 유대의 확립을 가능케 하는 신축성 있는 생활공
간의 계획을 설명하였다. 그리고 가족주기의 단계적 요구에 부합되
는 주택형태 및 아파트 건설의 다형화를 시도하며 이것을 소단지
중심으로 적절하게 배치함으로써 종합적 대단지 환경의 단조로움과
전체주의화를 피할 것을 주장하였다.

3. 주택과 아파트단지는 농촌이나 도시에 있어서 다같이 이웃
공동체 조성을 도모하는 입장에서 공간적 설계가 되어져야 함을 강
조하였다. 주택공간 및 단지의 Design은 이웃간의 협동적 접촉과
세대간의 상호접촉을 위해 기능적이어야 한다. 농촌에서는 자연발
생적인데서 좀더 합리적인 새마을 공동체 조성을 위한 공간적 재개
발이 요구되는 한편 도시에서는 이질적인 배경의 개인과 가족들이
소속감을 느끼며 온정적 유대를 경험할 수 있는 지역공동체 조성에
필요한 물리적 설계가 요구된다. 이러한 지역공동체는 주부들이 주
체가 되어 자치적 조직을 개발하는데서 시작되어야 하며 이것을 위
한 공동활동의 공간이 마련되어야 한다. 이로써 주생활의 집단화에
서 발생하는 건물관리 및 공중도덕의 문제해결 뿐만 아니라 자녀들
및 여성자신들의 공통된 문제를 함께 해결 할 수 있는 협동적 공동
체의 개발이 가능할 것이다.

장기주택 계획을 위한 이러한 방향의 사회학적 접근은 주생활
이 개인을 위한 Privacy의 보장과 가족 또는 이웃과의 사회적 상호
작용을 보장하는 두 가지 요구를 균형있게 충족시키는 공간환경을
마련해야 함을 전제로 한 것이다. 그런데서 주택정책은 주택의 상
품화와 경제적 합리성에 지배당하는 기존질서를 바로잡아 주택의
사회적 기능을 발휘 할 것을 주장한다. 특히 저소득층을 위한 주택
정책을 과감히 실행함으로써 노동자들의 주생활을 안정시켜 사회계
층간의 심화된 차이를 해소하는 것이 시급하다. 그리고 주택건축과
물리적 환경의 조성이 어디까지나 인간적 공동체 조성을 위한 기능
적이며 쾌적한 공간설계에 기반을 둘 것을 거듭 강조하는 것이다.

장기적인 주택수요 패턴변화에 부응한 주택설계, 열관리 및 건축공
법의 개량방향 - 주종원

1. 장기적인 주택수요 패턴의 변화
우리 나라의 경제가 성장하고 사회, 문화가 발전됨에 따라 의
식구조가 변하게 되고 주거환경에 대한 가치관이 바뀌리라 예측하
였다. 즉 주생활 패턴은 1)취침시간은 8시간 정도로 불변하겠지만
노동시간은 감소되어 여가시간의 활용문제가 생긴다. 2) 활동을 주
로 하는 공간에서는 입식생활을 하고 휴식을 주로 하는 공간에서는
온돌을 계속 사용하게 된다. 3) 전기기구, 가스용구가 전반적으로
보급되고, 4) 중앙난방과 지역난방 방식이 보급되며 태양 에너지가
개발 이용될 것이다. 한편 1991년의 인구는 45,251,000명이 되어 주
택보급율을 90%로 올리기 위하여는 1977년부터 1991년까지 약
5,000,000호의 주택을 건설하여야 할 것이다.

2. 주택설계의 방향
앞으로는 주택은 '건강을 유지할 수 있는 환경'인 Human
being Criteria를 넘어서 인간의 쾌적한 주거증진을 목표로 하는
Human Performance Criteria를 설정하려 노력하고 있다. 그러나 현
단계에서는 인간의 종합적 기능의 분석이 완전히 행하여지지 않은
상태에서는 인간의 건강을 유지할 수 있는 환경기준을 기초로 하여
설계하되 변화하는 의식구조와 생활패턴에 부응할 수 있도록 가변
성 있는 주택설계가 제시되었다.

3. 열관리
우리 나라 최고 및 최저온도 차이의 폭은 54°C가 되어 에너
지 자원이 부족한 실정에 비추어서 열관리를 효율적으로 할 수 있
는 주택이 평면 공법 및 배치계획이 제시되었다. 평면형은 정방형
이 열관리 면에서 유리하나 일조를 생각하면 동서축이 길고 남향하
며 북쪽에는 반침이나 욕실 등 부속시설이 있으면 더욱 유리하겠
다. 또한 단독주택에 비하여 연립주택이나 아파트는 열손실량이
10-30% 적게 든다는 것을 알 수 있었다.

일조에 의한 실내 기후보존을 위한 인동간격은 우리 나라의 중
부지방의 경우 정남향으로 배치할 경우에는 건물의 높이의 1.8배,
45배치의 경우에는 1.41배가 필요하게 된다. 또한 주택구조 면에서
는 열관유율이 적은 재료를 사용하므로 냉난방 부하를 줄일 수 있
어 가능한 한 열관유율이 0.6-1.0인 재료를 사용하도록 하는 것이
바람직하다. 그리고 이것은 신축 주택뿐만 아니라 주택을 개량할
때에도 단열재를 쓸 수 잇도록 저리이자나 자금보조 열관리 비용을
절감하는 방안이 모색되어야겠다.

4. 건축공법의 방향
1977년부터 1991년까지 약 5,000,000호의 주택을 건설하여야 보
급율을 90%로 올릴 수 있다. 그러나 재래식 공법으로 1년중 60%의
기간밖에 건축할 수 없는 조건하에서는 건축의 공업화 방안이 모색
되어야겠다. 즉, 수공업으로 현장에 작업하던 많은 부분을 공장에
이행하므로 노동자들이 기후조건에 구애받지 않고 편안한 환경에서
여러 기계의 도움을 받아가며 열관유율이 적은 건축부재를 생산 할
수 있게 될 것이다. 그 재료는 콘크리트, 철골, 목재, FRP 등 여러
가지가 있으나 이들 재료를 여러 각도에서 연구하여 많은 시스템이
개발되어야 하겠다.

현재까지 개발된 시스템으로는 1) Postand beam system, 2)
Slab system, 3) Box system 및 4) Performance oriented system
등이 있고, 공장에서 부재를 100% 제조하여 현장에서는 조립 또는
설치만 하는 것을 4차 Prefab화 단계라 하고 바닥, 천장, 계단 간벽
등 건물의 일부를 상품화한 단계를 1차 Prefab화 단계라고 하고 있
다.

공장생산은 그 오작이 복잡한 것이 더 효과적이기 때문에 부
엌, 욕실 등과 같이 설비와 관련한 복잡한 것부터 공업화하고 점차
그 공업화 단계를 확대하는 것이 좋겠다. 그리고 우리 나라에서는
이미 건축이 공업화를 시도하여 많은 실효를 거두고 있으나 국영이
나 민간기업이 Prefab system을 개발할 수 있도록 육성하여야겠다.
건축의 공업화는 한국 고유의 전통미를 상실하게 되지 않을까 우려
하게 되지만 전통미를 유지하면서도 공업화를 촉진할 수 있는 것이
모색될 수 있다고 생각된다.
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