통계청의 ｢가계금융⋅복지조사｣(2016년)에 따르면 은퇴한 가구 중 생활비를 “여유 있게 충당”할 수 있다고 응답한 가구는 8.7%에 불과하다. 반면, 생활비가 “부족”하다고 응답한 가구는 39.0%, “매우 부족”하다고 응답한 가구는 21.5%에 이른다. 우리나라가 이미 2017년에 고령사회(65세 이상 고령층이 전체 인구에서 차지하는 비중이 14% 이상)에 진입했고 고령화 속도가 매우 빠르다는 점을 고려해 볼 때, 노후 생활비를 충당하기 어려운 가구는 더욱 증가할 것으로 예상된다. 특히 고령층 대부분의 경우 전체 자산에서 현금비중을 의미하는 금융자산이 차지하는 비중이 다른 연령층에 비해 매우 낮은 수준이기 때문에 현금지출에 대한 노후 대비가 취약한 실정이다.

따라서 주택 유동화 정책은 자산이 부동산에 치중된 고령층을 대상으로 정부가 충분히 고려할 만한 정책이라고 볼 수 있다. 이러한 상황에서 현재 정부가 추진하는 주택연금상품은 소유주택을 금융기관에 담보로 맡기고 금융기관으로부터 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금 형식으로 노후 생활자금을 지급한다. 이는 은퇴 가구의 안정적인 현금흐름을 보장한다는 측면에서 장려할 만한 정책으로 사료되며, 정부 역시도 이러한 상품의 지속가능성을 위해 보다 정교한 개발에 힘쓰고 있다.

최근 정부는 ‘내집연금 3종 세트’를 2016년 1월에 발표, 4월에 판매를 시작하여 고령층의 주택연금 가입을 적극적으로 유도하였고, 자산이 적은 고령층을 우대하면서 이미 대출이 있는 주택의 경우에도 보유자산을 연금화할 수 있는 상품을 소개하였다. 이러한 정부 노력의 일환으로 실제 주택연금 가입건수는 2017년 4월 현재 총 3만 8,451건을 기록하여 직전년도 말의 3만 4,444건에서 4,007건이 증가하였다. 또한 2017년 4월 현재 주택금융공사의 연금보증 공급금액은 46조 1,700억원을 기록하였다.

현시점에서 본 논고는 정부가 현재 추진하는 주택연금상품이 지속가능한지를 살펴봄으로써, 보다 장기적인 차원에서 고령층의 자산유동화방안을 개선할 필요가 있는지를 확인해 보았다. 이를 위해 우선 현재 주택연금모형에 반영된 주택가격에 관한 가정을 점검하고, 이러한 가정이 장기적인 측면에서도 현실성이 있는지를 파악하였다. 즉, 현시점에서 평가된 주택가격에 따라 지급되는 주택연금이 향후 주택시장의 하방압력에도 대응할 만한 수준인지를 정량적으로 확인하고, 그렇지 않을 경우 어떤 식으로 주택연금모형을 수정해야 하는가를 분석하고자 한다.

우선 주택가격의 결정요인 중 크게 인구사회적 변수와 경제성장률 변수 두 가지를 기반으로 중장기 주택가격의 향후 추이를 살펴보았다. 이를 위해 공적분 회귀식을 바탕으로 주택가격결정모형을 설정하여 분석을 진행하였다. 실증분석 결과에 따르면 경제성장률은 양(+)의 방향으로, 그리고 고령화는 음(-)의 방향으로 실질주택가격에 영향을 주는 것으로 나타난다. 장기주택가격 추이를 도출하기 위해서는 기본적인 가정이 필요하다. 예를 들어 지금 현재의 우리나라 경제성장률을 3%로 고정하면서 이 수준이 유지된다고 가정하고 이 경제성장률이 2030년까지 지속되는 것으로 가정하였다. 그리고 동시에 통계청에서 추계한 인구구조 변화가 실제로 나타난다고 가정할 때 장기주택가격이 어떤 추이를 가지는가를 살펴보았다. 시나리오 결과에 따르면, 우리나라의 실질주택가격은 2020년 4분기까지 연평균 0.44% 상승하는 것으로 나타난다. 그러나 이후 2030년까지는 연평균 1.52% 하락하는 것으로 나타난다. 이는 주택수요의 주요 연령층인 50세 이상 64세 이하의 인구수 증가가 2020년 이후 완만해지면서 2025년부터는 감소하고, 65세 이상의 인구가 주요 연령층으로 자리매김하고 그 증가 속도도 급격히 빨라지면서 주택 매도 또는 주택면적의 축소가 더욱 확대되는 데에 기인한 것으로 사료된다.

한편, 장기 실질주택가격 추이를 근거로 인플레이션에 대한 가정을 통해 명목주택가격 추이도 살펴보았다. 시나리오 1은 인플레이션이 전년 동기 대비 1%p 상승한 경우이고, 시나리오 2는 인플레이션이 전년 동기 대비 2%p 상승했을 경우이다. 시나리오 1의 경우 명목주택가격은 2017년부터 2030년까지 연평균 0.33% 하락하는 것으로 나타난다. 반면, 시나리오 2는 명목주택가격이 연평균 0.66% 상승하는 것으로 나타난다.

이러한 장기주택가격 추이는 주택연금 추계모형상 기본적으로 설계되어 있는 가정과는 여전히 차이를 보여주고 있다. 구체적으로 살펴보면, 주택추계모형상의 가정인 주택가격 상승률이 연평균 2.1%인 점을 고려해 볼 때 본 논고의 실증분석 결과인 명목주택가격 상승률이 이를 하회함에 따라 궁극적으로는 정부가 부담해야 할 손실 가능성의 확대가 예상되는 상황이다. 정량적으로 살펴보면, 주택가격 시나리오에 따른 정부부담금액 추정 결과는 향후 명목주택가격이 지속적으로 –0.33%의 상승률을 기록할 경우 정부 재정으로 부담해야 할 정부의 총손실금액이 2044년에 최대 7조 8,000억원에 이르는 것으로 추정된다. 그리고 향후 명목주택가격이 0.66%의 상승률을 기록할 경우에는 정부의 총손실금액이 2044년에 최대 4조 5,000억원에 이르는 것으로 나타난다. 이와 같이 향후 주택가격의 추이가 모두 현재 주택금융공사가 가정한 명목주택가격 상승률인 2.1%를 하회하여 실증분석상의 시나리오처럼 전개될 경우 주택가격의 변동성과 하락폭에 따라 정부의 주택연금 보증에 따른 재정부담이 작지 않음을 보여준다. 따라서 중장기적 관점에서 주택가격의 추세적인 하락이 예상되는 경우 현 주택연금 추계모형의 기본 설계가 어떻게 개선되어야 하는지를 주의해야 할 것이다. 또한 주택연금 수요분석에 따르면, 향후 주택가격이 하락할 것으로 기대될 때, 주택연금에 가입할 의향이 현재의 가격수준을 유지하는 경우보다 8.86%p 더 증가하는 것으로 나타났다. 이는 주택가격의 하락이 기대될 때 주택연금 추계모형이 주택연금 가입 증가 가능성에 따라 지금보다 훨씬 더 보수적으로 조정될 필요가 있음을 시사한다.

주택연금모형의 정교한 설계를 위해서는 우선 주택연금 추계모형에 지역별로 차별화된 주택가격을 반영시켜야 하고, 해당 모형에서 상정하는 기본적인 주택가격 상승률에 대한 전제를 조정할 필요가 있다. 만일 주택연금 가입가구가 지역별로 골고루 분포되어 있고 가입자 수도 많아진다면 중장기적 관점에서 전국적인 주택가격지표를 사용하는 것도 큰 무리는 없을 것이다. 그러나 현재까지는 가입건수의 대부분이 수도권에 집중되고 있는 상황에서, 그리고 주택연금 가입률도 0.88%로 미미한 수준인 상황이므로 가입건수 추이와 지역별 분포에 따라 지역별 가격 추이를 구분하여 적용하는 방안을 모색할 필요가 있을 것이다.

한편, 우리나라 주택연금 가입률이 아직 미미한 수준인 현시점에서는 주택연금 가입의 활성화라는 차원과 주택연금의 지속가능성을 위한 방안 간 균형이 필요한 상황이다. 현재 정부는 2018년 말까지 세제혜택을 통하여 주택연금 활성화 방안을 모색하고 있다. 고령층 대부분의 경우 현금흐름이 부족한데 현금지불을 전제하는 세금 부과가 부담으로 작용하는 상황에서 세금감면의 혜택은 분명 고령층을 위한 정부의 유용한 정책수단이라고 할 수 있다. 실제로, 미국의 경우 현금이 부족한 고령층을 중심으로 정부의 세금부과에 의해서 현금부족이 발생하고 이에 따른 부도 발생이 적지 않음을 주목해야 할 것이다. 따라서 주택연금의 세제지원이 한시적인 것이 아니라 중장기적 관점에서도 지속적으로 활용될 필요가 있는 유용한 정책적 수단이라는 것을 확인할 필요가 있다. 그러나 주택연금 가입가구의 소득과 자산의 구별 없이 일괄적으로 세제지원이 이루어지고 있는 현행의 세제지원방식은 조정될 필요가 있을 것이다.

또한 제도적인 측면에서는, 주택금융공사가 담보주택을 처분해야 할 경우 경매를 통한 매각 이외에 다양한 옵션을 활용할 수 있도록 제도적인 개선이 이루어져야 할 것이다.

According to the 2016 Survey of Household Finances and Living Conditions, a mere 8.7% of retired households answered that their income was ‘sufficient’ enough to cover their living expenses while 39.0% and 21.5% believed it to be ‘insufficient’ or ‘severly lacking.’ In fact, as Korea’s population continues to rapidly age (over 14% of the total population is 65yrs and over), the proportion of households who are unable to afford a comfortable retirement is expected to rise in 2017. Seniors, in particular, are vulnerable in light of their low share of financial assets―mainly cash―compared to other age groups. Accordingly, estate liquidation may be a valid consideration for the government as the majority of assets held by the senior population is comprised of real estate.

Under the circumstances, this study explores the sustainability of the ongoing housing pension scheme in order to determine whether current asset-liquidation measures need to be enhanced in the long-term. For this, assumptions about the current housing pension scheme model were first reviewed and their long-term practicability was analyzed. Specifically, a quantitative analysis was conducted to examine whether the current payment level of the housing pension—which is determined by the present value of housing prices—is sustainable enough to properly respond to possible downward pressures in the housing market. Recommendations are also presented on the various aspects to consider when revising the model.

Among the determinants of housing prices, this study takes into account the demographic structure variable and economic growth rate variable to look into the housing price trends in the mid- to long-term. In doing so, the analysis uses the housing price determinants model constructed on co-integrated regression. The empirical analysis shows that real housing prices are affected positively by the economic growth rate and negatively by population aging. Indeed, if Korea’s economic growth is fixed at 3% until 2030 but the demographic structure changes as projected by Statistics Korea, real housing prices will rise by an annual average of 0.44% until the fourth quarter of 2020 and descend thereafter to 1.52% by 2030. This trend appears to be driven by increasing home sales and decreasing residential areas as those aged 65 and over rapidly become major players in the housing market.

Meanwhile, based on the estimated long-term trends in real housing prices, this study also examines nominal housing prices. Assuming that YoY inflation increases by 1%p and 2%p, respectively, nominal housing prices would decline by an annual average of 0.33% in 2017-2030 for the former and increase 0.66% for the latter. These long-term trends in housing prices differ somewhat from those in the basic assumptions which are reflected in the current housing pension scheme. That is, the scheme assumes an annual average increase of 2.1% in housing prices, which is higher than the growth rate of nominal housing prices estimated in the aforementioned empirical analysis. Ultimately, this implies that the government will likely have to bear the burden of the increased losses. A quantitative analysis reveals that if nominal housing prices grow consistently at –0.33%, the total loss to be covered by government expenditure will surge to 7.8 trillion won by 2044. A growth rate of 0.66% will entail a loss of 4.5 trillion won. These results show that if the growth in housing prices remains below Korea Housing Finance Corporation’s (HF) estimates for the growth in nominal housing prices (2.1%) and moves as assumed in the empirical analysis, the financial burden arising from the government guarantee on the housing pension will be quite substantial. Furthermore, an analysis on the demand for the housing pension scheme reveals that households are 8.86%p more likely to join the scheme when housing prices are expected to descend. This implies that when a decline in housing prices is expected, the housing pension estimation model should be adjusted in a more conservative manner considering the possibility of more households joining the scheme.

To elaborate on the scheme model, regionally differentiated housing prices should be reflected and HF’s assumptions for the growth in housing prices need to be adjusted. In addition, regional price trends must be considered separately as the registration rate is merely 0.88% and the majority of registered households reside in the capital region. At the same time, in regards to the low registration rate, a balance must be struck between promoting the scheme and improving its sustainability. The government is currently developing measures to invigorate the scheme by providing tax benefits. Indeed, tax reductions can serve as a useful means to cash-strapped seniors burdened by taxes. Also, in terms of institutional improvements, HF should be given more options other than the auction sale of mortgaged homes.

발간사
요 약

제1장 서 론

제2장 주택연금의 현황과 과제
　제1절 주택연금의 기본 구조와 상품
　제2절 주택연금 가입 현황
　제3절 주택연금의 연금액 산정방식
　제4절 주택가격 상승률 변화에 따른 손실부담 민감도
　제5절 주택연금 주요 변수와 정부의 재정부담 가능성 간 관계

제3장 주택연금의 수요조사
　제1절 주택연금의 수요조사
　제2절 KDI 주택연금수요조사 분석 및 향후 주택연금 가입 추정

제4장 주택연금의 위험요인 분석
　제1절 주택가격 관련 주요 위험요인 이해
　제2절 장기주택가격 추이를 통한 리스크 요인

제5장 요약 및 정책적 시사점
　제1절 요 약
　제2절 정책적 시사점

참고문헌
ABSTRACT
부 록