주택공급의 균형은 수요적 측면과 공급적 측면이 동시에 조화를 이루는 상황에서 비롯된다. 주택수요가 늘어나서 공급이 증가한 경우 주택의 건설가격은 자연스럽게 상승하게 된다. 반면, 주택공급이 확대되어 공급이 증가한 경우 주택의 건설가격은 하락하게 된다. 그런데 최근 주택건설의 실질가격이 낮은 것을 고려해 본다면 주택수요보다 큰 주택공급의 확대가 더 크게 작용한 것으로 이해할 수 있다.

특히 최근의 분양물량은 2007년을 전후로 분양가상한제도가 시행된 이후 최고점을 기록하였다. 그리고 최근의 주택공급물량 수준은 기초 주택수요를 크게 상회한 것으로 확인된다. 이러한 인⋅허가로 공급된 물량이 본격적으로 준공되는 2018년 이후에는 입주물량이 크게 증가하면서 외부충격 없이도 기존재고주택시장에 부담요인으로 작용할 가능성이 있다. 특이할 만한 상황으로는 주택공급물량의 급증 현상이 주기적으로 나타났다는 사실이다. 따라서 이러한 우리나라의 주택공급 급증 현상이 수요공급의 균형적 관점에 따라 움직이기보다는 어떤 다른 요인에 의해 이행되고 있는지 확인할 필요가 있다.

구체적으로, 주기적으로 나타나는 주택공급물량의 큰 폭의 변동성은 먼저 1998년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기에서 확인된다. 당시에는 외부충격과 더불어 건설산업의 침체를 경험하기도 했다. 그리고 2015년 이후 주택분양물량이 다시 급격히 증가하면서 변동성이 크게 나타났다. 이러한 공급물량의 급증과 큰 폭의 변동성은 사실상 지방자치단체의 명목적인 건축인⋅허가, 선분양제도의 구조적 요인, 건설사업자 간 조정실패(coordination failure) 등에 기인한다고 할 수 있다. 아울러 이러한 주기적인 주택공급물량의 급증은 주택건설비용에 우호적인 제도적 요인에도 일부 기인하는 것으로 사료된다. 건설사업자는 초기의 낮은 자기자본비용으로 택지를 확보할 수 있다. 그리고 이후 주택인허가와 주택 착공 그리고 준공 등의 공정은 추가적으로 큰 자기자본의 투입 없이 진행이 가능하다. 현 주택공급제도하에서 건설사업자는 택지취득에서부터 주택준공시점까지 약 5~6년의 기간을 기다리면서 주택공급물량을 조절할 수 있다. 그리고 건설사업자는 이미 취득한 주택인허가물량을 중심으로 특정 시기인 주택시장 호황기에 대량으로 공급한다. 그리고 이와 같은 현상이 대부분의 건설사업자에서 동시에 일어나기 때문에 주택공급물량의 급증현상은 주기적으로 주택시장 호황기에 나타난다.

분양물량 변동과 준공후미분양물량 간의 교차상관관계 분석에 따르면, 분양물량의 증가는 3년의 시차를 두고 준공후미분양물량을 증가시키는 요인으로 작용한다. 이는 주택 착공에서 준공까지의 기간인 약 3년과도 맥락을 같이한다. 그런데 건설사의 현금흐름은 주택건설기간보다는 준공후미분양에 직접적으로 제약을 받는다. 건설사의 주택건설 중 현금흐름은 집단대출을 통해 초기 10%, 중도금 60% 그리고 잔금 30%의 수분양자의 계약금 등으로 이루어진다. 초기 미분양이 준공 이후 시점까지도 지속될 경우 이는 준공후미분양으로 분류된다. 그리고 만일 준공시점에 주택시장이 위축되어 초기 아파트분양가격보다 실제 준공시점의 아파트가격이 하락할 경우 미입주 등의 형태로 남거나 계약 파기 등으로 준공후미분양이 증가할 가능성이 높아진다. 준공시점에 준공후미분양으로 전환되거나 수분양자의 미입주가 일반화된다면 건설사의 현금흐름은 더욱 크게 악화된다. 따라서 향후 준공후미분양물량의 증가가 예상될 경우 이미 수익성이 매우 열악한 건설업계를 중심으로 현금흐름이 더욱 악화되면서 금융시장에도 부담요인으로 작용할 가능성도 있다.

실제로 과거 2008년 이후에 준공후미분양물량이 증가하면서 건설사들의 분양미수금이 급증하였고, 매출액 영업이익률도 급감하였고 2013년에는 건설업 전체적으로도 이자보상배율이 1 내외에 머물러 있었다. 건설업의 매출액 영업이익률은 2007년까지 8% 내외였으나, 준공후미분양물량이 급증한 2008년 이후에는 급락하여 2% 내외로 급격히 낮아진 경험이 있다.

패널회귀분석 결과에 따르면, 수요여건 변화를 통제한 이후에도 분양물량의 1% 증가는 3년의 시차를 두고 준공후미분양물량을 0.38% 증가시키는 요인으로 추정되고 있다. 이러한 결과는 과거 3년 전인 2015년부터 급격하게 증가한 분양물량이 최근 2018년부터 입주물량의 증가를 가져오면서 준공후미분양물량의 증가를 동반할 수 있음을 시사하고 있다. 시나리오분석에 따르면, 현재 시점의 거시경제 환경과 사용자비용이 동일하게 유지되고 유사한 주택수요가 존재한다고 가정할 경우 2019년에는 준공후미분양물량이 약 2.5만호를 기록할 것으로 나타난다. 이러한 물량은 2001년부터 2017년까지의 평균 준공후미분양물량인 약 2만호를 초과하는 수준이다. 물론 준공후미분양물량을 감소시키는 요인으로는 거시경제 환경인 경제성장률이 현재보다 양호하거나, 주택가격이 현재보다 상승하여 사용자비용이 감소하는 경우이다.

한편, 준공후미분양이 건설업에 미치는 영향에 대한 분석 결과에 따르면, 상장기업의 경우 준공후미분양이 1,000호 증가할 때 3년의 시차를 두고 이자보상배율은 –0.12를 가져오는 것으로 나타난다. 상장기업과는 다소 다르게 외감기업의 경우 준공후미분양이 이자보상배율에 미치는 영향은 시차 1년째에 가장 큰 것으로 나타났다. 외감기업의 경우 준공후미분양이 1,000호 증가할 때 1년의 시차를 두고 이자보상배율은 –0.04를 가져오는 것으로 나타난다. 즉, 준공후미분양이 증가할수록 이자비용의 속도가 영업이익 속도보다 빨라지면서 건설사의 재무건전성은 더 악화되는 것으로 확인된다. 이는 준공후미분양의 증가가 궁극적으로 건설업의 재무건전성에 부정적인 영향을 미치는 것을 함의한다.

큰 폭의 주택공급 변동성을 줄이기 위한 정책방안으로 먼저는 지자체 및 중앙정부가 주택공급(인허가, 착공, 준공, 중장기 입주예정물량 등) 관련 다양한 정보를 상호 공유하고, 중장기 주택계획 등의 로드맵을 민간건설사업자와 함께 설계하는 노력이 필요하다. 그리고 건설사업자의 자기자본 비중 확대를 통하여 자기책임하의 주택공급구조가 확립될 필요가 있다. 아울러 후분양제도의 도입을 공공부문에 이어 민간부문에까지 확대하는 것이 주택공급의 변동성을 줄이는 데 도움이 된다는 점에서 후분양제도의 도입을 위한 개선과 주택금융시장의 자금조달 다양화 방안을 모색할 필요가 있다. 과거 공급자 중심의 선분양제도가 주택공급의 역할을 충분히 해온 것이 사실이나, 현시점에서는 주택 관리 및 유지를 위한 주택시장체계의 새로운 확립이 필요한 시점이므로 수요자 중심의 후분양제도의 정착을 준비해야 할 때이다.

The equilibrium of housing supply suggests a situation where the demand side and the supply side are in harmony at the same time. If housing demand increases due to a rise in housing supply, the construction price of the house will rise naturally. On the other hand, if housing supply increases due to a rise in housing demand, the construction price of the house will decrease. Hence, considering the low real price of housing construction recently, it can be understood that housing supply is more likely to have increased due to the rise in housing supply rather than housing demand.

Currently, the supply of pre-sale housing volumes from 2015 has reached a peak since the implementation of the 2007 pre-sale price ceiling system. In addition, the level of housing supply recently supplied is much higher than the fundamental demand for housing. Furthermore, when the pre-sale volumes supplied is fully completed in 3 or 4 years, there is a possibility, which will be a burden on the housing market. And this particular situation that is the rapid increase in the volume of housing supply has occurred periodically. Therefore, it is suspected that the supply of housing in Korea is being implemented by the coordination failure of construction companies, rather than by an equilibrium view of housing supply.

According to the panel regression analysis, 1% increase in pre-sale volume is estimated to increase 0.38% of unsold pre-sale volume after completion with 3-year time lag even after controlling for changes in demand conditions. These results suggest that the rapidly increasing sales volume from 2015 in the past three years may have accompanied the increase in unsold housing units after the completion since 2018. Scenario analysis suggests that if the current macroeconomic environment and user costs remain the same and there is a similar housing demand, the number of unsold units will reach about 25,000 in 2019 after completion. These volumes exceeded about 20,000 unsold units after the completion of the construction from 2001 to 2017 on average. Of course, the situations where the macroeconomic environment, the economic growth rate, is better than the present, or the house price is higher than the present and the user cost is decreased, reduce the amount of unsold housing after completion. And according to the analysis of the effect of unsold pre-sale housing on the construction industry after the completion, in the case of publicly listed construction companies, when the number of unsold units increased by 1,000 after completion, the interest coverage ratio is estimated to decrease by 0.12 with 3 years time lag,

In the case of registered construction companies, the effect of unsold housing on the interest coverage ratio was the largest at 1 year after the completion of construction. When the number of unsold units increased by 1,000 after completion, the interest coverage ratio of -0.04 is obtained with a time lag of one year. In other words, as the number of unsold housing units after completion is larger, the interest cost is faster than the operating profit rate, and the financial soundness of construction companies becomes worse. This implies that the increase in unsold housing after construction will ultimately have a negative impact on the financial soundness of the construction industry.

As a policy measure to reduce the volatility of housing supply, first, local governments and central government need to share various information related to housing supply (licensing and permit, construction completion permit, housing planning in mid to long term) and efforts to design with the housing supply plan are needed. It is also necessary to expand the share of capital of construction company, so that a housing supply structure may be under self responsibility. In addition, the expansion of the post-sale system to the private sector as well as the public sector will help to reduce the volatility of the housing supply. Therefore, we need to improve the introduction of the post-sale housing system and diversify the housing finance for the construction industry. Although it is true that the pre-sale system, which is centered on suppliers in the past, has played a sufficient role in housing supply, it is time to prepare a new consumer-centered post-sale housing system as it is time to establish a new housing market system for housing management and maintenance.

발간사
요 약

제1장 서 론

제2장 주택공급의 현황과 과제
　제1절 주택공급의 구조 및 현황
　제2절 주택미분양 추이와 미분양 증가의 원인

제3장 주택공급과 준공후미분양의 관계 및 분석
　제1절 주택공급과 준공후미분양 간의 관계
　제2절 실증분석

제4장 주택공급 변동성이 건설업에 미치는 영향
　제1절 건설경기의 위축 및 금융권 부실화 가능성
　제2절 준공후미분양과 건설사의 재무건전성
　제3절 준공후미분양과 건설업에 미치는 영향

제5장 요약 및 정책적 시사점
　제1절 요 약
　제2절 정책적 시사점

참고문헌
ABSTRACT