선분양 제도가 도입된 이후 약 40년이 지났다. 1970년대 말 인구는 계속 증가하고 경제성장률도 연 10% 내외를 기록하는 고성장 시기에 주택공급은 수요에 비해 턱없이 부족했다. 건설사의 자금력은 취약했고 건설금융의 활용도 녹록치 않았다. 이때, 정부는 선분양제도라는 획기적인 정책설계로 우리나라 주택공급시장의 초석을 놓았다. 선분양제도란 주택을 완공하기 전에 입주자를 모집하고 입주자의 계약금, 중도금, 그리고 잔금을 이용하여 주택건설 비용을 충당하는 제도이다. 건설사는 막대한 건설비용을 원활히 조달할 수 있고 입주자는 2-3년 후 준공시기가 될 때 사전 분양 청약 당시의 시세보다 통상적으로 높은 시세차익을 기대한다.

그런데 최근 우리나라는 과거와는 매우 다른 사회·경제적 구조 변화를 겪고 있다. 2021년부터 인구는 감소하기 시작했고 경제성장률은 올해 2023년 1.8%(KDI 경제전망)의 저성장이 예상되고 있다. 그리고 선분양제도를 통한 수도권 신축 아파트 공모청약 당첨은 청년에겐 남의 이야기가 된지 오래다. 또한, 선분양제도의 제도적 효용이 결국 소수의 분양당첨자에게 한정되는 현상은 사회적 이슈로도 부각되고 있다.

과거 선분양제도가 우리나라의 공급시장에 획기적인 정책이었듯이 지금 현 시점에 향후 사회경제적 환경에 대응하는 새로운 주택공급시장에서의 정책모델을 도입하는 것은 어떨까? 마침 부동산산업에도 IT 신기술이 접목되면서 프롭테크(Property+Technology=Proptech) 기업이 속속 등장하고 있다. 매도자와 매수자 사이 그리고 세입자와 집주인 사이의 부동산정보 비대칭이 해소될 수 있고 소수의 분양 당첨자에게 한정되는 분양가상한제 혜택의 문제점을 해결할 수 있는 정책을 새로이 설계해야 할 때라고 느낀다. 마침 정부도 부동산거래의 편이성을 위해 블록체인 기반의 플랫폼을 주목하고 디지털환경을 조성한다는 계획을 마련했다. 그러나 아직 구체적인 정부차원의 로드맵이 마련되지 않은 상황에서 다음과 같은 새로운 제안을 해본다.

신규 청약되는 일부 아파트에 분할 소유권 공모청약이 가능한 제도를 설계하는 것이다. 이 제도는 누구나 수도권의 특정 아파트 소유권을 공모 청약하여 비례 배분받을 수 있어 소수에게 효용이 돌아가는 분양가상한제의 한계점을 해소할 수 있을 것이다. 그리고 이 아파트에 거주하는 최초 입주인은 공모임대청약을 통해 선정되고, 매달 임차료를 지불한다. 임차료는 소액 소유권 공모자에게 배당금액으로 이전된다. 처음 신규 임대차 계약에서부터 소유권 관련 사항은 스마트 계약을 통해 공개하여 집주인과 세입자 그리고 향후 매도자와 매수자 간 정보 비대칭을 해소한다. 이러한 새로운 제안이 정부차원의 로드맵으로 구체화하여 정책화된다면 향후 주택공급시장의 새로운 변화에 또 다른 선도적인 초석을 놓지 않을까 기대해본다.

송인호 KDI 경제정보센터 소장