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KDI 정책포럼 우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향

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Series No. 제275호(2019-04)

KDI 정책포럼 우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향 #부동산 #토지정책

2019.08.26

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    송인호 경제정보센터소장
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약 5년마다 급증과 급락을 반복해온 주택공급.
뭐가 문제고, 어떻게 해야 할까요?

● 저자
- 송인호 KDI 연구위원

● 관련 보고서
- KDI 정책포럼, 우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향
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단기간에 이룩한 주택공급의 확대

우리나라 주택공급,
이대로 괜찮을까요?

2015년에서 17년, 주택공급 물량이 급증했습니다.

KDI에서 분석한 결과,
지난 30년 동안 4,5년 마다 급증과 급락이 반복되면서
주택공급증가율은 큰 변동폭을 보였습니다.

주택은,
대규모 주택용 토지가 조성되면 
건설사업자가 토지를 취득한 후 시차를 두고
주로 대규모 아파트 분양을 통해 공급되는데요. 

정부가 일부 토지를
특정 시점에 집중적으로 매각하기 때문에,

그리고 건설사업자가 토지를 취득한 후 바로 착공하지 않고
주택경기가 좋아지는 시점까지
착공을 미뤄 긴 시차를 두기 때문에

주택공급이 급증하기도, 그리고 급락하기도 했습니다.

이 때 주택건설사업자는 
자기자본이 부족하더라도 선분양을 통해 
입주예정자에게 계약금과 중도금 등 공사비용을 미리 조달받아 
대규모 아파트를 건설할 수 있습니다.

주택경기에 따른 저금리 기조, 대출규제 등 
수요측 요인도 주택공급 급증과 급락의 원인이 되었습니다.

주택공급 급증으로 준공후미분양 물량이 증가하고
이후 주택공급이 다시 급락하면서 문제가 발생하는데요,

실제로 2007년 주택공급이 급증하자
2년 후 준공후 미분양이 많아졌습니다. 
이를 해소하는 과정에서 많은 건설사들이 
할인분양과 매각을 했지만 부도사태를 경험했고,

연관된 저축은행도 영업정지를 당해
금융권의 재무건전성까지 크게 악화되기도 했습니다.

분석결과에 따르면 
주택분양물량이 추가적으로 10% 증가할 경우
3년 후 준공후미분양 물량은 3.8% 증가하는 것으로 추정되는데요,

2015년에서 17년, 주택공급 급증으로
2020년까지 준공후미분양 물량이 최대 3만호까지 예상되면서
건설사와 금융권의 재무건전성에 대한 우려가 다시 제기될 수 있습니다.

뿐만 아니라, 주택시장에도 부정적인 영향을 미칩니다.

2019년, 입주물량이 몰리면서 지방을 중심으로 전세가격이 하락했는데요,

이런 추세가 계속된다면 
전세만기일이 도래했을 때 전세가격이 계약시점보다 낮아져
집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 
역전세난이 더 확산될 수 있습니다.

(저자 인터뷰 송인호 KDI 연구위원)
우리나라 주택시장은 성장단계를 지나 성숙단계에 접어들었습니다.
이미 주택보급률은 100%를 넘었고
1인 가구의 증가와 초고령사회를 대비해
대규모 주택공급보다는 수요 중심의 공급계획이 필요합니다.
또한 건설사의 자기자본비중을 높이고
금융기관의 책임성을 강화할 수 있는 제도적 보완도 병행되어야 할 것입니다.
국문요약
■ 우리나라의 가구 수 기준 주택보급률과 인구수 기준 주택재고는 대규모 아파트 공급을 중심으로 괄목할 만한 성장을 단기간 내에 이루었음.

■ 그러나 우리나라 주택공급시장은 주기적인 공급물량 급증·급락 현상과 높은 공급 변동성을 보이고 있으며, 최근의 주택공급 급증은 건설산업 및 주택시장 등에 부담요인으로 작용

- 2015~17년에 급증한 주택공급은 기초주택수요에 비해서도 이례적으로 높은 수준으로, 준공·입주 물량의 형태로 주택시장에 지속적으로 유입되면서 준공후미분양의 증가를 초래하고 있음.

ㆍ 준공후미분양의 증가는 건설사 및 주택금융기관의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 가능성

- 또한 금년에는 준공·입주 물량의 대량 유입으로 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산이 예상되면서 임차인은 현금유동성의 제약을 받고, 임대인에게는 전세보증금반환 압력이 가중되는 등 부정적 영향을 미칠 가능성

■ 따라서 정부는 주택공급 급증·급락 현상의 재발을 방지하기 위한 방안을 모색할 필요

- 건설사의 자기자본부담을 확대하고 주택금융기관의 전문성 및 책임성을 강화할 필요

- 사회적 변화(저출산·고령화, 1인가구 증가)에 부응하는 수요 중심의 주택공급제도를 마련
목차
1. 문제의 제기

2. 우리나라의 주택공급

3. 우리나라 주택공급의 특징과 공급 급증의 원인

4. 실증분석

5. 요약 및 정책 시사점
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윤정애 전문연구원yoon0511@kdi.re.kr 044-550-4450
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