주택시장의 규제와 주택공급방식의 방향: LTV, DSR, 보유과세 그리고 선분양방식의 개선을 중심으로 - KDI 한국개발연구원 - 연구 - 연구 보고서
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연구보고서 주택시장의 규제와 주택공급방식의 방향: LTV, DSR, 보유과세 그리고 선분양방식의 개선을 중심으로 2022.12.31

표지

Series No. 2022-09

연구보고서 주택시장의 규제와 주택공급방식의 방향: LTV, DSR, 보유과세 그리고 선분양방식의 개선을 중심으로 #거시경제모형 #부동산 #금융감독 및 정책

2022.12.31

  • 프로필
    송인호 경제정보센터소장
  • KDI
    석병훈
  • KDI
    유혜미
국문요약
본 연구에서는 주택시장의 안정화를 위해 활용되는 정책수단으로서의 규제와 주택공급방식에 대해 알아본다. 정부는 주택시장의 안정을 위해 LTV나 DTI와 같은 금융규제 등을 활용하곤 한다. 본 보고서의 제2장에서는 이러한 정책들이 주택시장에 효과를 보이며 유효성을 가지는지, 그렇다면 주택소비자의 효용을 높이는지에 대해 살펴보았다.

한편, 주택공급방식은 주택시장에 커다란 영향을 준다. 주택공급은 긴 시간과 많은 자본이 투입되는 일이다. 이 과정에서 우리나라는 선분양이라는 제도로 신규 주택의 대부분을 공급하고 있다. 이 제도하에서 청약 과열이라는 문제점이 40여 년간 대두되어 왔다. 제3장에서는 현재의 주택시장 환경에서 기존 주택공급방식의 보완과 개선점이 무엇인지를 살펴보았다.

먼저 금융규제 효과를 분석한 결과에 따르면, 금융규제 LTV 비율 상한을 70%에서 40%로 낮추는 정책은 가계대출은 31% 이상 줄이는 반면, 주택의 상대가격은 0.005% 상승시키는 것으로 나타났다. LTV 비율 상한이 낮아지면 가계는 낮은 생산성 충격을 받아 소득이 감소할 때 주택담보대출을 늘려 소비 수준을 유지하기 어려워진다. 그러므로 이에 대비해 예비적 동기의 저축을 늘린다. 가계의 저축 증가로 모형경제 내 자본스톡이 증가하면 실질이자율이 하락한다. 상대적으로 자산이 많은 부유한 가계들은 금융자산의 투자수익률인 실질이자율이 하락했으므로 자산 포트폴리오에서 금융자산의 비중을 줄이고 주택의 비중을 늘린다.
그리고 분석 결과에 따르면, 가계대출 규제 강화 정책이 장기적으로 주택가격을 하락시키는 데에는 효과가 없는 것으로 나타났다. 주택자산의 투자수익률을 떨어뜨리는 보유세율 인상 조치 역시 주택가격을 상승시켜 정책 의도와는 반대되는 결과를 야기했다. 만약 장기적으로 주택가격을 안정화하는 것이 목표라면 가계대출 규제 강화나 보유세 인상과 같이 주택의 수요를 억제하는 정책보다는 주택의 신규 공급을 늘리는 것이 더 효과적임을 시사한다.

한편, 본 보고서에서는 신규 주택공급의 개선방안으로 새로운 정책 모델을 제안하였다. 여기서 제시하는 새로운 정책 모델은 구분소유권의 공모 신규청약과 거래라는 의미에서 주택수요를 주거 서비스의 소비수요와 주택자산의 투자수요로 분리한다. 현재의 분양공모방식에서 주택의 지분을 나누어 청약 수요자의 공모 청약을 받는다. 그리고 각 청약자 모두에게 청약 경쟁률에 비례하여 지분을 배분하는 방식이다. 이때 새로운 주택은 청년들에게 임차로 제공되어 그들의 주거수요를 채운다.
영문요약
The Korean government often implements financial regulations, such as the Loan-to-Value (LTV) and Debt-Service-Ratio (DSR), ratios, to stabilize the housing market. This study investigates the effectiveness of these policies in the housing market and, if effective, determines whether they enhance the utility for housing consumers.

Additionally, the government employs housing supply policies, which greatly impact the housing market. Housing provision is a lengthy and capital-intensive process. Korea supplies most of the new housing through a system known as the pre-sale policy. In fact, this system has consistently faced the challenge of overheating subscriptions for over 40 years. In light of the current housing market dynamics, Chapter 3 explores possible improvements to the existing housing supply policy.

As for the effect of financial regulation, the policy that lowers the upper limit of the LTV ratio from 70% to 40% reduces household loans by more than 31% while increasing the relative price of housing by 0.005%. If the upper limit on LTV ratios is lowered, households experience a low productivity shock, making it difficult to maintain consumption levels by increasing mortgage lending when incomes fall. As a result, they are motivated to increase savings. When the capital stock in the model economy increases due to the increase in household savings, the real interest rate falls. Wealthy households with relatively large amounts of assets reduce the share of financial assets in their asset portfolios and increase the share of housing because the real interest rate, which is the rate of return on investment in financial assets, has fallen.

The analysis in this study reveals that policies tightening household lending regulations do not effectively curtail housing prices in the long run. If the goal is long-term price stabilization, the study suggests that increasing the supply of new housing is more effective than suppressing housing demand through stricter lending regulations.

Lastly, the study proposes a new policy model for improving housing supply, especially for the younger demographic. This model seeks to address both the housing service and investment needs of younger people. Regarding public offerings and transactions of fractional ownership, housing demand is categorized into the demand for residential services and the demand for investment in housing assets. In the current pre-sale subscription method, the share of the house is divided, and public offering subscriptions are received. This method distributes shares to each subscriber in proportion to the competition rate for subscriptions. In this scenario, new housing is provided to young adults as rental properties in line with the existing subscription method to meet the need for residential demand.
목차
발간사
요 약

제1장 서 론(송인호)
참고문헌

제2장 가계대출 규제정책의 거시경제적 효과 분석(석병훈유혜미)
 제1절 서 론
 제2절 2017년 이후 가계대출 규제 추이
 제3절 모 형
 제4절 모수 설정
 제5절 분석 결과
 제6절 결론 및 시사점
 참고문헌

제3장 주택공급방식의 개선 방향: 청년의 주택자산 확충을 중심으로(송인
 제1절 서 론
 제2절 청년의 주택매매 비중 확대 배경과 진단
 제3절 부동산산업에 블록체인의 도입: 청년의 주택자산 확충을 위한새로운 제안
 제4절 주택의 구분소유권 증권화에 대한 국민인식조사
 제5절 국내시장에 블록체인 기술 적용을 위한 방향
 제6절 결론 및 시사점
 참고문헌
 부 록

제4장 결론 및 정책적 시사점(송인호)

ABSTRACT
동일 주제 자료 ( 9 )
  • 주요 관련자료
공공누리

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